| |
Германия – чрезвычайно привлекательная страна для покупки недвижимости.
А цены на немецкую недвижимость самые низкие в западной Европе. Уровень качества недвижимости в Германии соответствует самым высоким стандартам. То же самое относится к инфраструктуре страны.
Какую недвижимость покупать?
В Германии есть все. Поэтому в зависимости от целей покупки недвижимости и бюджета вы всегда можете выбрать город, который подойдет для комфортного проживания, совмещения работы, учебы, отдыха.
Даже при небольшом бюджете в Германии есть возможность выбора перспективной недвижимости в плане инвестиций в коммерческую и в жилую недвижимость.
Например: доходные дома, инвестиции в солнечную энергетику, действующие отели.
Инвестирование в медицинские центры и дома престарелых становится все более интересным российскому инвестору. Население в Германии стареет, а все больше россиян предпочитают проходить медицинские обследования за границей. В случае с клиникой вы можете купить долю в бизнесе местного инвестора, который благодаря участию в программах государственного социального страхования сможет гарантировать поток клиентов.
В Германии перспективы инвестиций зависят от характеристик конкретного объекта недвижимости и от региона, в котором он расположен.
Где покупать? 
В лидерах по спросу и по уровню цен лидирует столица Баварии - Мюнхен, потому что в Германии особым спросом пользуются квартиры в тех городах, где легче найти высокооплачиваемую работу.
В Мюнхене с 2006 года безработица постоянно сокращается.
А также просчитано: чтобы спрос на жилье в Мюнхене был удовлетворен, здесь каждый год должны строить 7 000 новых квартир, но за последние 6 лет возводилось лишь 6 000 таких объектов в год. Это одна из причин, которая будет способствовать росту спроса на жилье в Мюнхене. А это делает надежными и безрисковыми инвестиции в недвижимость Мюнхена.
Мюнхен и Франкфурт-на-Майне - который занимает второе место по стоимости жилья,–крупнейшие промышленные, финансовые и административные центры не только в Германии, но и в Евросоюзе.
Однако, не во всех регионах Германии, растет инвестиционная привлекательность жилья. Если Мюнхен, Франкфурт, Дюссельдорф, Гамбург оказываются в лидерах роста, то например, Берлин- наоборот. Дело в том, что в Берлине высокая безработица (около 13.5%).
Недвижимость в Германии у целебных вод и в Альпах 
Среди покупателей недвижимости в Германии популярны курортные города, недвижимость у озер, и в Альпах.
Если вы планируете совмещать ведение бизнеса и отдых в Германии, на выходных ездить к минеральным источникам или на горнолыжные курорты, обратите внимание на недвижимость в крупных городах, которые расположены недалеко от курортных мест.
Например, Штутгарт - это крупный промышленный город, от Баден Бадена всего 1 час езды, от горнолыжных курортов 2-3 часа. А Мюнхен находится примерно в 1 часе езды на автомобиле от известного горнолыжного курорта Гармиш-Партенкирхен.
Стоимость жилья в Баден Бадене от 1300 евро за квадратный метр.
Жилая недвижимость для сдачи в аренду
В Германии высок спрос на жилье, сдаваемое в аренду в городах крупных, где есть ВУЗы и на курортах, которые славятся минеральными водами или горнолыжными трассами.
Поскольку доход от сдачи жилья в аренду зависит от его характеристик и местонахождения, важно правильно  сделать выбор города и найти объект для инвестирования. Для получения дохода от аренды объектов в крупных городах мы рекомендуем приобретать апартаменты с двумя спальнями максимум. Желательно покупать апартаменты в домах от 90х годов постройки. Объекты, расположенные в 10-20 минутах езды от центра города, востребованы и сдаются в аренду быстрее.
Заметим, что каждый объект недвижимости в Германии нужно рассматривать индивидуально. Даже если имеются основные параметры объекта и на первый взгляд все ясно, невозможно сразу же дать однозначную оценку потенциалу объекта или спрогнозировать цену без учета многих важных факторов.
Компания World Travel Invest не случайно специализируется на продаже недвижимости преимущественно в южных и западных регионах Германии (Бавария, Баден-Вюртемберг, Рейнальд-Пфальц, Гессен).
Бавария имеет крупнейший экономический и научный потенциал среди всех земель Германии и является лидиром по темпам экономического роста. 
Бавария – первая за последние 30 лет федеральная земля Германии, которая приняла бездефицитный бюджет.
Машиностроение, а именно, автомобилестроение и авиакосмическая отрасль играют главную роль в баварской экономике. Также развиты производство медицинской техники, электротехника, химическая промышленность, точная механика, оптика.
Самые развитые районы Баварии:
- столичная область Мюнхена с развитой автомобильной индустрией (BMW, Audi, MAN, Knorr-Bremse), информационным сектором (Siemens, Infineon Technologies, Microsoft), СМИ и издательствами (ProSiebenSat1, Sky Deutschland, Kabel Deutschland, Burda), военной промышленностью (EADS, Krauss-Maffei Wegmann);
- Аугсбург , Ингольштадт и химический треугольник Баварии между озером Химзее и реками Зальцах и Инн.
А исторические достопримечательности, музеи, пивные сады, Октоберфест, ярмарки, красоты ландшафтов круглый год остаются излюбленным местом многих туристов.
Баден-Вюртемберг –  еще одна федеральная земля в южном регионе Германии, регион с очень развитой экономикой, важный образовательный и экономический центр страны.
В Баден-Вюртемберг расположены офисы компаний таких, как «Daimler», «Bosch», «Porsche», «ELBA-WERK», «SAP», «IBM», «Voith» и другие. В Штутгарте расположена штаб-квартира «Мерседес-Бенц».
9 университетов, 39 специализированных ВУЗов, 130 научно-исследовательских учреждений, расположенные здесь, служат фундаментом деятельности, ориентированной в будущее.
Рейнланд-Пфальц
Семь миллионов человек ежегодно ищут здесь отдых и оздоровление. Пфальцер Вальд, самый большой лесной регион Германии, и его традиционные лечебные источники делают Рейнланд- Пфальц привлекательным для туристов.
В Рейнальд-Пфальц расположен концерн BASF - крупнейшее химическое предприятие в Европе. Важнейшие индустриальные регионы: Людвигсхафен на Рейне, Пирмасенс и регион Майнц- Бинген. Индустрия драгоценных камней в регионе Идар- Оберштайн - традиционное богатство этой земли.
Рейнланд-Пфальц известен виноделием. Самый известный винодельческий район на юге земли зачастую называют немецкой Тосканой. Здесь пролегает 85 километров знаменитого"Винного пути".
Важную роль в жизни региона играют СМИ.
Виза и ВНЖ
Являясь собственником недвижимости в Германии, вы получаете право на получение и продление визы с правом пребывания в Германии до 90 дней в течение каждых 6 месяцев. Эти 90 дней вы можете распределить по своему желанию.
Выписка из поземельной книги «Grundbuch», где вы зарегистрированы в качестве владельца недвижимости, является основанием для получения вами такой визы. Покупатель получает ее через несколько месяцев (2-3) после регистрации объекта у нотариуса, или же в суде, в том случае, когда объект приобретался на аукционе.
Владение недвижимостью в Германии не связано с получением ВНЖ.
Права для иностранцев на покупку недвижимости в Германии 
Иностранные граждане могут без ограничений приобретать в Германии как жилую, так и коммерческую недвижимость, оформив ее на физическое или на юридическое лицо. Для этого требуется заграничный паспорт и денежные средства.
Нет ограничений в количестве приобретаемой недвижимости в Германии.
Оформлять недвижимость в Германии на юридическое лицо целесообразно при большой стоимости коммерческого объекта с целью оптимизации налогообложения.
Очень важное условие - законность происхождения средств.
Открытие счета в немецком банке
Расчеты между продавцом и покупателем осуществляются при помощи банковских переводов. Другие способы почти не практикуются. Юридических ограничений для открытия иностранцами счетов в немецком банке нет, однако у клиентов с непрозрачным финансовым прошлым могут возникнуть сложности, поскольку в Германии строгие законы по борьбе с отмыванием незаконных капиталов.
При открытии счета в немецком банке нужно личное присутствие. Как правило требуются загранпаспорт, подтверждение адреса проживания и правильно заполненные банковские документы. Некоторые банки могут запросить справку-рекомендацию.
Счет открывается в евро. Договор на обслуживание счета заключается после проверки документов и данных клиента. Денежные средства можно вносить на счет сразу же после открытия.
Сделка купли-продажи в Германии
После того, как покупатель определился с объектом недвижимости и принял решение о его приобретении, составляется договор купли-продажи. В этом договоре фиксируются все условия и формы оплаты.
Подготовка и подписание этого документа происходит при участии немецкого нотариуса. Он занимается оформлением всех необходимых документов, проверкой прав собственности на объект недвижимости, контролем денежных расчетов и переходом права собственности от продавца к покупателю.
После подписания договора сторонами нотариус открывает специальный нотариальный счет для данной сделки. Покупатель вносит задаток (обычно он составляет 10% от стоимости объекта недвижимости). Если покупатель передумает, то задаток ему не вернут, а если передумает продавец, то задаток вернется покупателю в двойном размере.
Остальная сумма должна поступить в течение месяца. После того, как нотариус удостоверится, что вся сумма внесена, он отправляет документы в ведомство по регистрации прав на недвижимое имущество, и в течение 2-3 месяцев покупатель получит выписку из Поземельной книги (Grundbuch)
Только после занесения права собственности покупателя в Grundbuch нотариус имеет право перечислить с нотариального счета деньги продавцу объекта.
Выходит, что продавец получает свои деньги после того, как покупатель приобрел право собственности, поэтому случаи мошенничества при сделках с недвижимостью в Германии сведены к минимуму.
Процедура купли-продажи недвижимости целиком занимает обычно 2-3 месяца, однако присутствие покупателя в течение всего этого времени не требуется.
Сопутствующие расходы 
Налог на покупку недвижимости от суммы, зафиксированной в договоре купли-продажи, который ранее был 3,5%, теперь в некоторых землях вырос до 5% с конца 2011 года.
Так в Баден - Вюртемберг налог повысился с 01.11.2011 г., а в Рейнланд-Пфальц изменится с 1 марта 2012 года.
В Баварии пока остается 3,5%.
В случае, если приобретается земля сельскохозяйственного назначения или производственные площади, то данный налог составлять до 6%.
1,5% от суммы сделки составляет стоимость услуг нотариуса и 0,5% - гербовый сбор.
Вышеперечисленные расходы оплачивает покупатель в день подписания договора.
Регистрация компании (юридического лица) в Германии
Часто недвижимость оформляют на юр. лицо. Самая подходящая организационно-правовая форма для иностранного бизнеса - ООО (GmbH).
Учредителями GmbH может быть несколько физических или юридических лиц, или одно лицо; иностранные граждане и лица без гражданства. Они будут нести ответственность своими взносами, а не личным имуществом. Учредители выбирают одного или несколько управляющих компании. Как минимум один из них должен иметь вид на жительство в Евросоюзе или быть его гражданином.
Прибыль, полученная по итогам года, распределяется соразмерно долям участников компании.
Уставной капитал является имуществом юридического лица и он формируется из зафиксированных в учредительном договоре вкладов учредителей компании. Вклады могут быть в денежной форме или в виде передаваемых обществу вещей.
Передача вещей требует предоставления экспертизы стоимости, что очень замедляет процедуру учреждения, поэтому лучше вносить уставной капитал в деньгах.
Участники GmbH подписывают договор, необходимый даже если учредителем является одно лицо.
В договоре должны содержаться следующие сведения: название компании, продолжительность существования, телефон, юридический адрес, перечисление видов деятельности, размер уставного капитала, распределение долей между учредителями, полномочия управляющих.
Договор подлежит заверению у нотариуса. Затем новое общество регистрируется в суде, об этом делается запись в торговом реестре.
С этого момента GmbH обретает статус юридического лица. По срокам процедура занимает 6-8 недель.
Покупка жилья на первичном рынке Германии
Количество предложений на вторичном рынке Германии превышает первичный. Новопостроенные объекты недвижимости появляются в основном в больших городах.
Большинство новостроек – это предложения премиум класса.
Покупка такого объекта является выгодной, потому что цены на элитное жилье постоянно растут.
Процесс покупки строящегося жилья не отличается от покупки готового. С застройщиком можно договориться о рассрочке платежа.
Пять лет после подписания акта-приема передачи являются гарантийным сроком на первичном рынке Германии. Это означает, что если в течение 5 лет владелец жилья выявит какие-либо дефекты - компания застройщик должна за свой счет их устранить.
В случае неуплат по прописанному в договоре графику платежей с покупателя взимаются штрафные санкции. А в случае невыполнения обязательств продавцом, расходы покупателя будут возмещены в полном объеме.
Кредит в Германии на покупку недвижимости
Для покупки недвижимости в Германии можно взять кредит, хотя нужно учесть, что получить его не так то просто.
Не резидент может получить кредит только при таких условиях:
– у него есть постоянное место жительство и рабочий контракт или свой бизнес на территории Евросоюза.
– у него есть недвижимость, которая подходит для залогового обеспечения.
Перед принятием решения о выдаче кредита гражданам Евросоюза, для проверки платежеспособности, банк открывает специальный накопительный счет, на который на протяжении некоторого периода времени поступают отчисления из зарплаты заемщика.
Кредит в Германии дается, как правило, на срок до 25 лет под 5-7% годовых.
Затраты на содержание недвижимости в Германии
Ответить на вопрос, каковы затраты на содержание недвижимости (коммунальные услуги и пр.) можно лишь точно зная тип объекта: жилая или доходная недвижимость. Местоположение объекта также влияет на сумму затрат.
Содержание квартиры в Германии (хаусгельд) - это затраты на уборку и освещение подъезда, ремонты дома, вывоз мусора, отопление, воду (2 последние суммы берутся из факта предыдущего года, сумма - постоянная каждый месяц). Один раз в год приходит человек, который снимает все показания счетчиков (тепло, горячая и холодная вода, электроэнергия), затем делается перерасчет, если сэкономили - возвратят деньги, если больше, то нужно доплачивать.
На электроэнергию и телефон заключаются дополнительные договоры.
Сумма хаусгельд в разных домах, разная от 90 до 250 евро в месяц.
Можно выбрать квартиру с маленькой суммой хаусгельд, но будущие ремонты могут лечь дополнительным бременем. Если квартира сдается, то все платежи, за исключением отчисления на ремонты дома, несет арендатор.
Налог на владение недвижимостью равен около 0,1 % в год. Он исчисляется от стоимости объекта недвижимости.
В Германии при сдаче в аренду недвижимости после окончания отчётного периода (календарного года), не резидентам нужно подать налоговую декларацию в налоговое ведомство по место расположению недвижимости.
Размер налога на доход с аренды для не резидентов в Германии:
а) примерно 14-18% если объект недвижимости был куплен на собственные средства, и кредитов на покупку недвижимости выдано не было.
б) 0 - 14%, если объект недвижимости приобретался частично или полностью на заёмные средства.
Управление недвижимостью
Специализированные компании управляют недвижимостью в Германии.
В среднем управление за квартиру обходится в 15-20 евро/месяц, а управление целым домом в котором, скажем, 6 квартир, обходится примерно в 100-120 евро / месяц.
Если арендатор - юридическое лицо, затраты на управление составят около 5% от общей суммы арендного платежа.
Процесс пост продажи недвижимости
Если вы стали владельцем ликвидного объекта недвижимости, то проблем с его продажей в будущем не должно возникнуть.
Они могут появиться тогда, когда вы запланировали продать объект дороже. В Германии введен спекулятивный налог на недвижимость. Если недвижимость продается менее, чем через 10 лет после покупки, прибыль от ее продажи облагается этим налогом.
Перейти в каталог недвижимости Германии.
Что обязательно нужно знать инвесторам о Германии
Государственный дефицит Германии существенно меньше, чем дефицит других промышленно развитых стран. Инновационность немецкой экономики позволяет стране быстро реагировать на изменения на мировом рынке. Еще в конце 19 века Бисмарк заложил основы немецкой модели социального государства, что дает людям чувство защищенности и безопасности даже в самые тяжелые времена. К немецкой модели применим лозунг «Неудачник не виноват», а это означает, что государство никого не оставит наедине с его бедами, обеспечивая защиту от колыбели до гробовой доски.
Национальный характер немцев будто создан для кризиса и чрезвычайных ситуаций. Немцы могут гордиться своим самообладанием, основательностью и трудолюбием. Работники здесь суперэффективны, работают квалицифированно, усердно, методично, усидчиво, без затяжных перекуров и чаепитий.
Рабочий день в Германии начинается очень рано, с 5-6 часов утра, но жизнь после 21 часа замирает. Чего не скажешь о Греции, где рабочий день раза в 2 короче, или о Франции с ее «дополнительным третьим выходным», где профсоюзы требуют дальнейшего сокращения рабочей недели. При данных условиях Франция никогда не сможет конкурировать с Германией. Рабочий день в Германии не превышает положенное количество часов, задержки на работе и трудовая деятельность в выходные – не приветствуются.
Типичные немецкие черты: экономность, бережливость, расчетливость, бухгалтерский учет всех доходов и расходов. Обязательность, пунктуальность, педантизм, исполнительность, законопослушность, любовь к порядку доходящая до крайностей и включая соседскую собаку, которой позволяется лаять не более 10 минут подряд, огромное количество табличек с инструкциями, по какой стороне улицы ходить, где можно, а где нельзя разводить костер и.т.д.и.т.п.
Немецкая «коррупция». Существует мнение, что в Германии нет коррупции, взяток и поборов. Хотя сами немцы это отрицают. Вспомним скандал с автомобильным концерном Daimler, обвиняемом в подкупе зарубежных чиновников для выгодного продвижения своей продукции. До 1999 года в ФРГ даже приветствовали подобную практику ведения дел за рубежом. Даже в налоговой это проходило по статье «полезные расходы». Ущерб от взяток оценивается в 13 миллиардов евро в год. В Германии такие случаи становятся достоянием общественности, виновные несут наказание. Уровень коррупции в Германии всегда был ниже, чем во Франции, не говоря о странах Южной Европы и тем более СНГ. А опережают Германию в этом плане скандинавские страны – Финляндия, Швеция, Норвегия.
Но если говорить о «низовых» уровнях коррупции в сфере образования, трудоустройства, здравоохранения, то в Германии ее нет.
Проблемы Германии
1. Зависимость немецкой экономики от состояния общемировой экономики.
2. Дороговизна рабочей силы. Если азиатским странам удастся сохранить отрыв в этой части затрат производства, то они и в дальнейшем могут забирать рынки сбыта у немецких производителей.
3. Обратная сторона есть и у немецкого порядка: громоздкая и не всегда эффективная бюрократия.
4. Очень затратная социальная система, высокие налоги для бизнеса.
5. Серьезные демографические проблемы. Население продолжает стареть, роста рождаемости нет. А это означает, что социальные программы становятся неподъемным бременем.
6. Мигранты. Сегодня каждый 6 житель Германии – мигрант из Турции, арабских, африканских стран или стран бывшего СССР. Большинство мигрантов не могут или не желают интегрироваться в немецкое общество. В результате в стране образуются «параллельные общества».
7. Активное участие Германии в ЕС и большие расходы на помощь «слабым соседям».
|
|
