Это должен знать каждый покупатель недвижимости за рубежом

Несмотря на то, что рынок недвижимости за рубежом, например в Европе, считается более цивилизованным, чем в России, здесь есть нюансы, незнание которых может больно ударить по кошельку инвестора, на чем разочарование не закончится.

Отметим, что такие страны, как Австрия, Швейцария, Германия, Франция и Великобритания возглавляют список стран, где случаи мошенничества практически исключены, а что касается остальных, обратим внимание на некоторые типичные ситуации.

1.Иностранный инвестор не знает местный рынок недвижимости и не чувствует различий в цене. На примере России: представьте, что вы никогда не жили в Санкт-Петербурге, но приехали туда и хотите купить квартиру. Казалось бы, в чем сложность найти хороший вариант? Открываешь базу квартир, предложений сотни, звони, смотри и выбирай. И тут начинает выясняться, что даже внешне похожие друг на друга спальные районы существенно отличаются. Несмотря на очевидное преимущество в виде близости леса, на работу вы будете каждый день ехать по 1.5 – 2 часа в одну сторону из-за пробок и непродуманных транспортных развязок района. Хотя на карте все выглядит близко и днем, во время просмотра квартиры, вы там пробок не увидели. В центре жить престижно, но и тут выясняется, что есть определенные престижные кварталы и даже улицы, а есть те, где недвижимость продают годами в надежде дождаться не местного и недостаточно осведомленного покупателя. Безопасно ли будет вашему ребенку каждый день возвращаться из школы, проходя через второй двор в темное время суток? Жить в парадной (подъезде), где валяются шприцы? Или в двух кварталах от общежития таджикских гастарбайтеров? Зато это все в 400 метрах от Невского проспекта. Цена таких квартир – это тема, достойная отдельного разговора.

В большинстве случаев, вот так неуверенно выглядит иностранный покупатель недвижимости за рубежом, особенно если как всегда хочется купить и дешево и хорошо.

Что касается цены, то на местном рынке недвижимости инвестор может не почувствовать наценку в размере 20-30%, поскольку объекты недвижимости могут значительно отличаться и по цене и по характеристикам. Профессионально не зная местный рынок недвижимости, разобраться что к чему, невозможно.

2. Рейтинг стран, в которых основная масса недвижимости неликвидна и активно предлагается покупателям, как правило, совпадает с теми странами, где больше всего средств (до 30-40%) расходуется на рекламу такой недвижимости. Сюда входят Болгария, Египет, Черногория, Испания.

3. Налогообложение. Часто покупатели недвижимости за рубежом не осознают в полной мере и не считают, во сколько им обойдется содержание недвижимости, каков размер налога на доход, полученный от аренды и.т.д. Четкие цифры имеют свойство отрезвлять от мечты, поэтому россияне их так не любят.

4. Гарантия на аренду должна быть предоставлена застройщиком, а не управляющей компанией. Гарантированная рента – это зафиксированный в договоре процент доходности от сдачи в аренду, который будет получать инвестор. Если управлением занимается известная управляющая компания, то эта схема для инвестора выгодна. В другом случае создается компания-однодневка, которая гарантирует высокую доходность. Покупатель заключает договор купли-продажи с застройщиком и договор с управляющей компанией. Однако, может оказаться так, что по окончании строительства последняя обанкротилась, хотя застройщик обязательства выполнил. Кто и на каких условиях потом будет сдавать эту недвижимость?

Обращайте внимание на пункт договора о сдаче недвижимости в аренду, который обязует вернуть объект инвестору в первоначальном состоянии (или производить ремонт за счет управляющей компании). В противном случае инвестор рискует получить недвижимость обратно в состоянии требующего ремонта, а это означает немалые траты.

5. Доходность от сдачи недвижимости в аренду нетто, а не брутто. Например, средняя доходность от аренды на конкретном рынке недвижимости составляет 5%, застройщик пообещает 7-8%, что на самом деле возможно при самом удачном стечении обстоятельств. А после выплаты процентов за управление и налогов, чистая доходность снижается до 3-4%, что подавляющему большинству инвесторов из России покажется совершенно неинтересным.

6. В объявлении о продаже объекта недвижимости можно часто увидеть фразу: «Доходность до 10% годовых». Однако мало кто обращает внимание на слово «до». Это может быть любая цифра, и 5, и 3, и 2 или еще меньше.

7. В Болгарии были зафиксированы случаи, когда земля, на которой расположена недвижимость, оказывалась в залоге. Происходит это следующим образом: застройщик обращается в банк, чтобы получить кредит и закладывает землю. Если стройка по каким-либо причинам заморозится, застройщик обанкротится, то банк заберет все. Можно подать заявку в банк на получение ипотечного кредита, как будто вы его собираетесь брать. В первую очередь банк проверит статус земли, если там проблемы – то вы будете об этом извещены.

8. Если вы подписываете документы, переведенные на русский язык, то следует не только радоваться, но и знать следующее: даже если это нотариальный перевод, то версия перевода не будет безупречной и на 100% верной, ведь последствия смысловых нюансов не всегда можно предугадать точно. При разрешении споров, юридическую силу будет иметь текст договора, составленный на государственном языке стране, в которой приобретается недвижимость.

И наконец, если инвестора устраивает 5% доходности от аренды, то зачем покупать недвижимость в Турции или Болгарии, если на нее можно рассчитывать на стабильных рынках таких стран, как Германия, Австрия, Финляндия, Великобритания? Причем размер капиталовложений в той же Германии, при правильно выбранном объекте недвижимости, будет такой же.

Не стоит спешить или расстраиваться. Земля большая, и есть достаточно мест, где инвестиции в недвижимость выглядят очень привлекательно.

12.08.2012
Автор: World Travel Invest
© Все права принадлежат компании. Перепечатка или любое использование текста возможны только с письменного разрешения.

Читать другие статьи

Аналитика и статьи